Con il comma 10 dell’art. 1, Finanziaria 2016 è stata completamente rivista l’agevolazione prevista ai fini IMU per gli immobili concessi in comodato ad un familiare in linea retta di primo grado (genitori e figli). Innanzitutto preme evidenziare che la citata disposizione:
elimina la possibilità, da parte del Comune, di assimilare all’abitazione principale gli immobili concessi in comodato al figlio / genitore;
riconosce un’agevolazione consistente nella riduzione del 50% della base imponibile IMU.
Considerato che le modalità di determinazione della base imponibile IMU e TASI sono le medesime, detta riduzione è applicabile anche ai fini TASI. Tale assunto è stato confermato dal MEF nel consueto incontro con la stampa specializzata nonché nella recente risposta 29.1.2016, prot. n. 2472 fornita dallo stesso Ministero alla Confederazione Nazionale dell’Artigianato e della Piccola e Media Impresa (CNA).
LE CONDIZIONI RICHIESTE
La nuova disposizione rivede completamente le condizioni che devono sussistere per poter fruire della riduzione IMU, rispetto a quanto previsto nel 2015. In particolare, fermo restando, come nel passato, che l’immobile deve:
essere concesso in comodato ad un familiare in linea retta di primo grado, ossia ad un figlio ovvero ad un genitore;
costituire l’abitazione principale del comodatario (sua dimora abituale e immobile nel quale risulta la residenza anagrafica);
a decorrere dal 2016 è necessario che:
il comodante non possieda in Italia altri immobili, ad eccezione dell’abitazione principale. Il riferimento normativo agli “altri immobili” pone la questione riguardante l’individuazione degli immobili da considerare. In altre parole, non è chiaro se debbano essere considerati solo gli immobili abitativi ovvero se anche il possesso di immobili di altra natura sia di ostacolo all’applicazione dell’agevolazione.
Sul punto, in occasione del citato incontro di inizio anno, il MEF ha chiarito che, in considerazione del fatto che la norma si colloca nell’ambito delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo, “laddove la norma richiama in maniera generica l’immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo”. Così, ad esempio, il possesso di un terreno agricolo ovvero di un negozio non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione. Resta da chiarire se, ai fini in esame, è irrilevante il fatto che il possesso dell’immobile abitativo sia esclusivo o solo parziale;
il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato. In altre parole, l’abitazione principale del comodante (sia essa di proprietà o meno) e l’immobile concesso in comodato devono essere ubicati nello stesso Comune;
sia l’immobile concesso in comodato che l’abitazione principale del comodante siano non di lusso ossia non accatastati A/1, A/8 o A/9;
il contratto di comodato sia registrato. Come noto, il comodato può risultare da un contratto redatto in forma scritta ovvero da un accordo verbale (quest’ultimo riguarda solitamente proprio i comodati a favore di un familiare) e, ai sensi dell’art. 13, DPR n. 131/86:
- per i contratti redatti in forma scritta vige l’obbligo di registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto (come per i contratti di locazione) con assolvimento dell’imposta di bollo / registro;
- per i contratti verbali non vige l’obbligo di registrazione se non “in caso d’uso”.
Applicando detta disposizione al caso in esame, il MEF nella citata risposta fornita alla CNA ha chiarito che, per beneficiare della riduzione IMU già dal mese di gennaio:
- per i contratti in forma scritta, occorre aver stipulato l’atto entro il 16.1.2016 (ai sensi dell’art. 9, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011, il mese può essere computato per intero se la condizione sussiste per almeno 15 giorni), con obbligo di registrazione entro il 5.2.2016;
- per i contratti verbali già in essere all’1.1.2016, “si ritiene che possa trovare applicazione l’art. 3, comma 2, della legge n. 212 del 2000, recante lo Statuto dei diritti del contribuente, in base al quale in ogni caso, le disposizioni tributarie non possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata anteriormente al sessantesimo giorni dalla data della loro entrata in vigore …”. Conseguentemente, la registrazione deve essere effettuata entro l’1.3.2016.
Per i contratti stipulati successivamente, in applicazione del citato art. 9, l’agevolazione IMU / TASI potrà essere applicata per dodicesimi, in base ai mesi per i quali il contratto risulta in essere per almeno 15 giorni, provvedendo alla registrazione entro i successivi 20 giorni. In merito si evidenzia che, considerato l’ammontare dell’imposta di registro dovuta (€ 200), è molto probabile che per il primo anno l’agevolazione non risulti molto conveniente, ma va comunque tenuto presente che a decorrere dal secondo anno sarà possibile fruire “pienamente” della riduzione del 50% dell’IMU / TASI senza necessità di sostenere ulteriori spese.
Il riconoscimento della riduzione in esame è infine subordinata alla presentazione della dichiarazione IMU attestante il possesso di detti requisiti. Considerati gli “ordinari” termini di presentazione della dichiarazione IMU, ai fini in esame, la stessa, riguardando il 2016, dovrà essere presentata entro il 30.6.2017. Si evidenzia che il MEF, nella risposta all’Interrogazione parlamentare 21.1.2016, n. 5-07445, ha anticipato che “è allo studio la predisposizione di un documento di prassi amministrativa … che chiarirà le problematiche applicative concernenti le norme introdotte dalla Legge di stabilità 2016”.
AMMONTARE DELL’IMU DOVUTA
Come sopra accennato, l’agevolazione IMU in esame consiste nella riduzione del 50% della base imponibile IMU. La stessa, quindi, va determinata con le modalità “ordinarie” e l’ammontare così ottenuto va dimezzato.
La base imponibile è quindi data dalla rendita catastale rivalutata x 160. In merito, in occasione del citato incontro di inizio anno il MEF ha chiarito che:
qualora l’immobile concesso in comodato sia di interesse storico – artistico, è possibile beneficiare sia della riduzione del 50% della base imponibile prevista per tale tipologia di immobili sia della riduzione prevista per gli immobili in comodato. Conseguentemente, “il contribuente versa sul 25% della base imponibile”.
A tal fine, chiaramente, è necessario che sussistano tutte le condizioni richieste da ciascuna agevolazione. In particolare il MEF evidenzia che detto cumulo non può realizzarsi se l’immobile storico – artistico è accatastato A/1, A/8 o A/9;
per gli immobili inagibili / inabitabili non può verificarsi il cumulo delle citate disposizioni, in considerazione del fatto che detti immobili non possono essere adibiti ad abitazione principale del comodatario e quindi per gli stessi viene meno una delle condizioni necessarie per poter fruire dell’agevolazione prevista in caso di comodato.
Aliquota IMU da applicare
Al fine di quantificare l’IMU dovuta, alla base imponibile va applicata l’aliquota IMU deliberata dal Comune. Con riferimento a detti immobili è possibile che la delibera / regolamento comunale: preveda una specifica aliquota. Fermo restando che, come sopra evidenziato, il Comune non può più equiparare detti immobili all’abitazione principale e che conseguentemente le delibere che dispongono in tal senso non sono applicabili, la nuova normativa non intacca l’applicabilità dell’aliquota (solitamente “di favore”) che il Comune può aver deliberato per gli immobili concessi in comodato. In tali casi, quindi, alla base imponibile ridotta del 50% è applicabile la specifica aliquota fissata dal Comune;
non preveda una specifica aliquota. In tali casi è opportuno che sia chiarito quale aliquota debba essere applicata (quella prevista dal Comune per gli “altri immobili” ovvero l’aliquota ordinaria).