Come noto la Finanziaria 2016 ha introdotto un’agevolazione relativamente all’IVA pagata per l’acquisto di unità immobiliari residenziali cedute da imprese costruttrici.
L’agevolazione in esame:
– spetta per gli immobili residenziali di classe energetica A o B;
– spetta in misura pari al 50% dell’IVA pagata;
– va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
A tal fine nella Sezione III C del quadro RP del mod. REDDITI 2017 PF è stato inserito il nuovo rigo RP59. Di seguito, dopo aver riepilogato la relativa disciplina, si esaminano le modalità di esposizione della nuova agevolazione nella dichiarazione dei redditi.
Si rammenta infine che l’agevolazione in esame è stata estesa agli acquisti effettuati fino al 31.12.2017.
Come noto l’art. 1, comma 56, Finanziaria 2016 ha introdotto una specifica agevolazione connessa con l’acquisto di unità immobiliari residenziali cedute da imprese costruttrici. In particolare, in caso di acquisto di un’unità immobiliare residenziale di classe energetica A / B, ceduta dall’impresa costruttrice l’acquirente può usufruire della detrazione IRPEF, pari al 50% dell’IVA relativa all’acquisto della stessa.
AMBITO SOGGETTIVO
Ai sensi del citato comma 56 i soggetti che possono usufruire dell’agevolazione in esame sono i soggetti passivi IRPEF (privati)
CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Per usufruire dell’agevolazione, l’unità immobiliare deve:
• conseguire prestazioni energetiche di classe A / B;
• essere a destinazione residenziale.
La disposizione non pone alcuna ulteriore condizione e spetta pertanto non solo per l’acquisto dell’unità immobiliare “prima casa” ma anche per l’acquisto della “seconda casa”, nonché per quella da investimento (da locare a terzi).
Inoltre, come ribadito dall’Agenzia nella Circolare 4.4.2017, n. 7/E non assume rilevanza lo “status” dell’unità immobiliare, la quale può essere “di lusso” o “non di lusso”. Come evidenziato dalla stessa Agenzia l’agevolazione si estende anche alle pertinenze a condizione che siano acquistate congiuntamente con l’abitazione e nell’atto sia data “evidenza del vincolo pertinenziale”.
CARATTERISTICHE DELL’IMPRESA CEDENTE
L’unità immobiliare deve essere nuova e acquistata direttamente dall’impresa costruttrice in quanto (verosimilmente) soggetta ad IVA.
Sul punto, l’Agenzia nella citata n. 7/E precisa che si intende nuovo l’immobile “venduto dall’impresa costruttrice del medesimo senza che sia intervenuto un acquisto intermedio”. Nella Circolare 8.4.2016, n. 12/E l’Agenzia ha evidenziato che la detrazione in esame spetta, anche, per l’acquisto di un appartamento che l’impresa costruttrice cedente aveva precedentemente concesso in locazione.
La stessa Agenzia nella citata Circolare n. 7/E chiarisce che la detrazione non spetta per l’immobile acquisito tramite un contratto di appalto di costruzione dello stesso (e non attraverso un atto di compravendita). Come precisato dall’Agenzia nella Circolare 18.5.2016, n. 20/E, l’agevolazione spetta anche per l’acquisto effettuato dall’impresa di ripristino / ristrutturatrice ex art. 3, comma 1, lett. c), d), ed f), DPR n. 380/2001. Infatti, il riferimento all’impresa “costruttrice” va inteso “nel senso ampio di «impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento»”.
Di conseguenza l’agevolazione può essere fruita non solo per l’acquisto dell’immobile dall’impresa che lo ha realizzato ma anche dall’impresa che ha effettuato un intervento tra quelli sopra richiamati, ossia dalle imprese “di ripristino” / “ristrutturatrici”. Si rammenta che le cessioni di immobili abitativi effettuate dalle imprese costruttrici / ristrutturatrici sono soggette ad IVA (4% abitazione non di lusso “prima casa”, altrimenti 10% – 22%):
• entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione / ultimazione dell’intervento;
• dopo 5 anni dall’ultimazione della costruzione / ultimazione dell’intervento, qualora nell’atto di cessione il cedente opti per l’imponibilità IVA.
Sul punto l’Agenzia nella citata Circolare n. 7/E conferma infatti che la detrazione spetta anche se l’immobile è costruito da più di 5 anni, purché l’impresa abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imponibilità, indipendentemente dalla data di fine lavori.
MISURA DELLA DETRAZIONE E AMBITO TEMPORALE
La detrazione in esame:
• è pari al 50% dell’IVA pagata nel 2016 per l’acquisto dell’unità immobiliare;
• va ripartita in 10 quote annuali;
• può essere operata fino a concorrenza dell’IRPEF lorda;
• spetta per gli acquisti effettuati dall’1.1.2016 al 31.12.2017.
Acconti
Nella citata Circolare n. 7/E l’Agenzia ha chiarito che per individuare la spesa agevolabile assume rilevanza il principio di cassa e pertanto “è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo di imposta 2016”.
Di conseguenza:
• non è agevolabile l’IVA relativa agli acconti pagati nel 2015, anche se il rogito è stipulato nel 2016;
• è agevolabile l’IVA relativa agli acconti pagati nel 2016.
In particolare l’Agenzia precisa che è possibile beneficiare dell’agevolazione sugli acconti pagati nel 2016, a condizione che:
• sia registrato il preliminare di acquisto;
• sia stipulato il rogito entro il 2017.
Ciò in quanto nel 2016 l’agevolazione era vigente e, come sopra accennato, la stessa è stata prorogata anche agli acquisti entro il 2017.
CUMULABILITA’ CON ALTRE DETRAZIONI
Come confermato dall’Agenzia nella citata Circolare n. 7/E, non è prevista una specifica disposizione che vieti il cumulo della detrazione in esame con altre agevolazioni IRPEF.
Di conseguenza l’acquirente di un’unità immobiliare facente parte di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa cedente può beneficare:
• non solo della detrazione IRPEF del 50% dell’IVA sull’acquisto;
• ma anche della detrazione IRPEF del 50% prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis, comma 3, TUIR, calcolata:
– sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile;
– nel limite di un importo massimo di € 96.000;
– in 10 quote costanti.
In ogni caso, non essendo consentito cumulare 2 agevolazioni sulla stessa spesa, “la detrazione di cui al citato art. 16-bis, comma 3 del TUIR, non può essere applicata all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione ex art. 1, comma 56”.
DOCUMENTAZIONE
Ai fini del riconoscimento della detrazione in esame è necessario conservare / esibire:
• l’atto di acquisto dell’immobile da cui risulti:
− che l’immobile è stato acquistato dalla ditta costruttrice / di ripristino / ristrutturatrice;
− la destinazione d’uso dell’immobile (abitativo) e la classe energetica (A / B);
− l’eventuale vincolo pertinenziale in caso di acquisto della pertinenza;
• le fatture dalle quali rilevare l’ammontare dell’IVA pagata nel 2016.