Tra le agevolazioni usufruibili nel 2014 si riscontra il bonus disciplinato dall’art. 21, DL n. 133/2014 che riconosce alle persone fisiche (privati) una specifica deduzione dal reddito complessivo per
le spese sostenute per l’acquisto / costruzione di unità immobiliari, effettuato dall’1.1.2014 al 31.12.2017, da destinare a locazione.
In particolare, l’agevolazione in esame spetta con riferimento alle seguenti spese:
• acquisto di unità immobiliari di nuova costruzione o oggetto di restauro / risanamento conservativo / ristrutturazione ex art. 3, comma 1, lett. c) e d), DPR n. 380/2001, cedute dalla stessa impresa costruttrice / cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato il predetto intervento.
Va evidenziato che in sede di conversione del citato Decreto è stato previsto che, ai fini dell’agevolazione, l’unità immobiliare deve risultare invenduta alla data di entrata in vigore della legge di conversione (12.11.2014).
prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d’appalto per la costruzione di unità immobiliari su aree edificabili possedute prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.
CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Per usufruire dell’agevolazione, l’unità immobiliare deve presentare le seguenti caratteristiche:
• essere a destinazione residenziale “non di lusso” (sono agevolati gli immobili di categoria catastale A, ad eccezione di A/1, A/8 e A/9);
• non essere localizzata nelle zone omogenee classificate E di cui al DM n. 1444/68, ossia in parti del territorio destinate ad usi agricoli;
• conseguire prestazioni energetiche di classe A o B nazionale ovvero in base alla relativa normativa regionale;
• essere destinata, entro 6 mesi dall’acquisto / termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo.
La deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla
data della risoluzione del precedente contratto.
CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Il canone di locazione non deve essere superiore a quello definito:
• dalla convenzione-tipo ex art. 18, DPR n. 380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata;
ovvero, al minore importo tra quello previsto:
• dai c.d. contratti a “canone concordato” tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative ex art. 2, comma 3, Legge n. 431/98;
• dai contratti a “canone speciale”, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato ex art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003.
TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE AGEVOLATO
L’immobile agevolato può essere ceduto in usufrutto:
• anche contestualmente all’atto di acquisto;
• prima della scadenza del periodo minimo di locazione (8 anni);
a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno 10 anni nel settore degli alloggi sociali.
In tal caso, per poter usufruire della deduzione è necessario che:
1. il vincolo alla locazione sia mantenuto;
2. il corrispettivo dell’usufrutto, calcolato su base annua, non ecceda le soglie massime dei canoni determinati in base ai criteri in precedenza illustrati.
MISURA DELLA DEDUZIONE
La deduzione spetta in misura pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, oppure dell’ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate
dall’impresa che ha eseguito i lavori, fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa di € 300.000, nonché degli interessi passivi (pagati nell’anno) dipendenti da mutuo per l’acquisto
dell’unità immobiliare.
È possibile fruire della deduzione anche in caso di acquisto / costruzione di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il predetto limite di spesa (€ 300.000).
La deduzione:
• va ripartita in 8 quote annuali di pari importo;
• è riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione;
• non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.